河池市自然资源局 关于印发河池市解决不动产登记涉房涉地 历史遗留问题的实施意见的通知（河自然资规〔2023〕1号）

各县（区）人民政府，市直和驻河池中直区直各单位：

经市人民政府同意，现将《河池市解决不动产登记涉房涉地历史遗留问题的实施意见》印发给你们，请遵照执行。

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                                   2023年3月17日

河池市解决不动产登记涉房涉地

历史遗留问题的实施意见

根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）的文件精神，我市已解决部分因土地、房屋分开登记等产生的不动产登记历史遗留问题，但因上述文件的部分条款不够清晰具体，难以处理较为复杂的问题。为切实解决我市不动产登记历史遗留问题，进一步优化我市营商环境，本着“尊重历史、照顾现实、解决问题”的原则，现结合我市实际提出如下实施意见。

一、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

（一）关于行政、企事业单位利用自有划拨土地与房地产开发公司合作开发建设的商品房，业主已取得《房屋所有权证》，但土地手续未完善、仍欠缴土地出让金和相关税费的问题。报经所在地市、县（区）人民政府同意后，按照“证缴分离”原则给予办理不动产登记手续，缴纳土地出让金价款和税费的问题按照如下方式处理：

相关的行政、企事业单位应积极主动配合自然资源部门的前期调查核实工作。小区所占用的土地，原已核定土地出让价款的，按原核定土地出让价款缴纳土地出让金。未核定土地出让价款的，由开发建设主体（或相关的行政、企事业单位）向自然资源部门申请，从名录库中抽取评估机构按现实际用途进行评估确定土地出让价款。关于土地出让金及产生相关费用的缴纳问题，开发建设主体存在的，由开发建设主体承担；开发建设主体灭失或开发建设主体拒绝缴纳的，由行政、企事业单位申请将登记在行政、企事业单位及开发建设主体双方名下的不动产处置或从依法拍卖所得资金中抵扣欠缴费用；不足抵扣的，由行政、企事业单位继续追缴。

（二）关于企事业单位以单位划拨土地建设职工住房（房改房、集资房住宅楼），在满足本单位职工住房需求后将多余住房按商品房对外销售的问题。经有关部门同意将多余住房对外销售且已经登记在购房人名下的，企事业单位需配合购房人办理土地分摊相关手续，申请人依据《房屋所有权证》和《土地分摊面积确认表》，办理土地出让手续及缴纳土地出让金和税费后办理不动产登记。计算缴纳土地出让金的价款，以申请办理不动产登记时点计算，按现行评估价核定。

（三）商品房楼盘开发房屋已销售且已入住的住宅项目，房地产公司未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款或者欠缴税费的，报经所在地市、县（区）人民政府同意后，按照“证缴分离”原则，由政府相关部门依法依规向开发小区的房地产公司追缴土地出让价款和税费的同时，不动产登记机构按照规范要求办理不动产登记手续。政府相关部门完成追缴土地出让价款和税费后，将处理结果反馈给不动产登记机构存档。房屋尚未入住的住宅项目，房地产公司未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

二、关于申请主体不清或缺失的问题

（四）关于开发建设单位因改组、改制、合并和兼并等原因造成申请主体不清的问题。申请登记的不动产属国有企事业单位的,由国有资产管理行政部门或企事业单位上级主管等相关部门进行主体认定，出具认定意见后,由经认定的申请主体向不动产登记机构提出登记申请。经不动产登记机构公告（公示期不少于30个工作日）无异议或异议不成立的,按要求办理登记。申请登记的不动产不属于国有企事业单位的,由申请人自行协商或经人民法院判决、仲裁委员会裁决等方式认定申请主体后，申请人可持协商结果或持生效的法律文书单方提出登记申请,不动产登记机构应予办理。

（五）关于开发建设单位灭失的问题。因开发企业或有关单位灭失,有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位和上级主管部门的,可以由不动产所在地市、县级的人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，经公告（公示期不少于30个工作日）无异议或异议不成立的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记但开发企业或有关单位已经灭失的，购房合同已备案的购房人可单方申请办理转移登记；购房合同未备案且已实际占用该房屋的，可由不动产所在地住房保障和房产管理部门核实，该套房尚未在商品房网签系统上签约备案给他人的，由购房人单方申请办理不动产登记。

三、关于土地权属来源不清或权属资料不全的问题

（六）个人自建房用地超过批准土地面积，但地上房屋已取得房屋所有权证或建设用地规划许可证、建设工程许可证，经地籍调查后明确土地权属性质为国有土地的问题，按下列情况分类处理：

1.对原核发的房屋所有权证或取得规划许可的房屋未进行扩改建，因占地图形不规则、测量精度提高等客观原因，造成实际测绘面积与原发证土地面积不符的，应给予调整用地面积并按现行基准地价计算超面积地价补缴土地出让金后，按实际占地面积予以登记。

2.原取得土地使用证和房屋所有权证后，权利人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，且无法补办规划核实验收手续，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，由政府相关部门按照有关规定依法处理，并由申请人委托住建部门公开符合条件的鉴定机构对工程项目进行安全鉴定，并出具经广西建设工程检测监管信息系统（以下简称检测监管系统）备案的房屋安全鉴定报告。符合不动产登记条件的，按申请时点评估超占土地价格并补交土地出让金后，按实际占地面积和建筑面积予以登记。

（七）关于国有土地建设项目有房屋所有权证、无土地权属来源的问题。

1.1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前已建成并沿用至今的不动产，无权属争议的，不再补办划拨用地手续，经调查并公告30个工作日无异议或异议不成立的，直接按国有划拨用地办理登记，土地用途与原房产登记的实际用途一致。

2.1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后，在依法征收为国有建设用地上已建成并沿用至今的不动产，经调查并公告（公示期不少于30个工作日）无权属争议的，报经市、县人民政府同意，按国有划拨或协议出让方式补办用地手续后办理不动产登记。

（八）关于党政机关、事业单位、人民团体不动产土地权属来源不全的问题。在1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前，已实际使用但无土地、房屋权属来源且无权属争议的不动产，由土地、房屋使用单位和当地机关事务管理机构出具盖章确认的不动产权属来源和无争议的说明函，及住建部门公开符合条件的鉴定机构出具经检测监管系统备案的房屋安全鉴定报告。土地、房屋使用单位或当地机关事务管理机构提出申请，经公告（公示期不少于30个工作日，涉及国家秘密的除外）且无异议或异议不成立的，经市、县自然资源部门按现状出具认定和核实意见并同意后，按国有划拨用地办理到使用单位或当地机关事务管理机构名下，土地用途以房屋实际用途确定。

（九）关于国有建设用地上独栋居民楼权属来源不全的问题。在1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前，在国有建设用地上已建成使用的城镇独栋居民楼无土地权属来源、无房屋权属来源、无权属争议的，提交经村民小组、社区委员会出具证明及住建部门公开符合条件的鉴定机构出具经检测监管系统备案的房屋安全鉴定报告。报经市、县自然资源部门同意，并公告（公示期不少于30个工作日）无异议或异议不成立的，按提交的权属来源证明等材料，按国有划拨或协议出让方式补办用地手续，土地用途确定为住宅用地。

（十）关于原违规用地建设的问题。在1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后至2004年《国务院深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）实施前，违规用地建成的房屋（“小产权房”除外）且未办理房屋所有权登记的，期间市、县人民政府已组织有关部门依法作出处理并补办用地手续的，不动产登记机构依据依法处理的证明材料办理不动产登记。未依法作出处理且房屋用地地类在2009年全国第二次土地调查成果中为“建设用地”的，可由当地人民政府按照项目建设时有关政策完善用地后，办理不动产登记。

四、关于规划许可、竣工验收、消防手续不齐全的问题

（十一）关于项目（不含个人独栋居民楼）未通过建设工程竣工验收合格的问题。因项目内部分单项工程或业主入住后私自对房屋改建未整改到位的，鉴于此类项目已取得工程规划、施工许可手续，并且建设单位（业主）已交房给房屋购买人入住的，由住房和城乡建设部门组织联合验收组对建设项目单项工程开展验收，出具规划核实、工程质量、消防、人防等验收意见，单项工程验收合格的予以办理不动产登记。其他不符合原规划、工程质量、消防、人防等审批要求的，违规部分依法处理或整改后，建设单位（业主）再重新申请验收，验收合格的给予办理不动产登记。

（十二）关于项目（不含个人独栋居民楼）建设工程竣工手续和消防手续缺失且未达交房要求而业主已入住的问题。因原设计、施工、监理等五方单位灭失导致无法收集工程竣工手续和消防手续相关材料；企事业单位有相关文件批准建设但因不可抗拒因素导致缺少规划材料的，按以下情况处理：

1.项目建设工程因报建报批手续不全或无法进行工程竣工验收的，由项目开发建设单位委托住建部门公开符合条件的鉴定机构出具经检测监管系统备案的房屋安全鉴定报告，符合要求的可作为工程建设和验收要求的替代材料，办理不动产登记。

2.1998年《中华人民共和国消防法》施行前已建成的建筑物，开发建设单位申请办理不动产登记时，属于人员密集场所，开发建设单位应按照原建筑物消防设计标准提交消防安全评估合格的报告作为符合建设工程消防验收或备案要求的替代材料办理不动产登记；属于非人员密集场所，开发建设单位提交建筑物消防安全承诺书作为建筑物符合消防验收或备案要求的替代材料办理不动产登记。1998年《中华人民共和国消防法》施行后至2020年机构改革前建成的建筑物，开发建设单位应向住房城乡建设（消防）部门提交消防查验合格的报告等相关材料，经住房城乡建设（消防）部门出具意见后，作为建筑物符合消防验收或备案要求的替代材料，办理不动产登记。机构改革后开工建设的房屋，应按照有关法律法规办理建设工程消防审验手续。

3.由人防部门出具建设项目是否需办理人防手续的意见。如需办理人防手续且不符合易地建设要求的项目，人防部门负责根据项目建设时间、设计标准等特点研究确定处理方案。涉及机构改革后开工建设的新建民用建筑结合修建防空地下室的项目，开发建设单位应向所在地的相关职能部门申请补办人防验收备案等手续。

五、关于商品房楼盘小区土地使用权证书无法收回的问题

（十三）在实施不动产统一登记前，商品房楼盘小区业主已入住并办理了《房屋所有权证》，且土地使用权无抵押等限制状态的，但开发建设单位或原土地使用权人不配合提交《国有土地使用证》到不动产登记机构注销的，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或原土地使用权人。经公告（公告期不少于30个工作日）无异议或异议不成立的，由不动产登记机构依法注销原《国有土地使用证》。

六、责任落实及追责措施

各职能部门在收到本《意见》提到无法办理不动产登记问题的单位提出补办相关手续的申请时，应高度重视，并于30个工作日内依据本《意见》的相关规定，组织专人进行调查核实，出具明确审核意见，逾期不回复的，视为申请事项（包括规划验收、工程竣工验收、消防验收）合格，同意办理不动产登记，并由应出具意见函的职能部门承担相应责任（以职能部门签收的《关于解决不动产登记历史遗留问题意见函》或接收到相关单位提出申请的材料为佐证材料）。

开发建设单位若存在因逾期不缴纳欠缴的土地出让金、税费等违法失信行为的，应由相关职能部门依法予以处理，及时将处罚信息录入信用信息共享服务平台，并通过“信用中国”网站公示曝光。对失信的开发建设主体，各相关职能部门应根据《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》（发改财金〔2018〕370号）及《关于印发<关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录>的通知》（发改财经〔2017〕1206号）等有关规定，依法依规对相关领域失信对象实施联合惩戒。

七、其他

在处理有关不动产登记历史遗留问题时，相关职能部门应积极主动解决各个环节的问题。不动产登记机构在处理问题过程中发现无相关规定且未列入本《意见》范围的，应及时汇报有关情况，并由自然资源部门会同有关部门研究解决，无法解决的可按照“一事一议”方式报同级人民政府组织协调解决。

自《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）文件印发之日（2021年8月10日）前形成的不动产登记问题，适用于本实施意见；之后形成的新问题将按有关法律法规的规定办理。

本实施意见自印发之日起施行，文件有效期三年，由河池市自然资源局负责解释。